Согласно исследованию консалтингового агентства по жилой и коммерческой недвижимости Knight Frank, общий объем спроса в столичном регионе достиг 1,86 млн кв м – на 75% больше аналогичного показателя 2020 года.
Вкупе с низкой вакансией (по итогам III квартала 2021 г. доля вакантных площадей составила 0,6%) сложившаяся ситуация создает почву для беспрецедентного роста ставок аренды.
Стройка есть, рынка нет
По итогам 9 месяцев 2021 г. в Московском регионе было введено 764 тыс. кв м качественной складской недвижимости, что на 28% выше аналогичного показателя 2020 г., также подсчитали в Knight Frank. Ее общий объём достиг 16,8 тыс. кв м.
В I-III кварталах 2021 г. наибольшая доля в структуре ввода пришлась на объекты, реализованные по схеме built to suit, – 52%, а значит склады строились, в основном, уже под конкретного заказчика, не расширяя рыночное предложение. Крупнейшим объектом стал логистический центр для онлайн-ритейлера Ozon, включающий в себя сортировочный центр и фулфилмент-фабрику в складском комплексе «Ориентир Запад» площадью 154 тыс. кв м.
Доля объектов под собственные нужды в общем объеме ввода составила 15%. По итогам 9 месяцев 2021 года крупнейшим объектом, построенным под собственные нужды, стала четвертая очередь распределительного центра онлайн-ритейлера Wildberries общей площадью 54 тыс. кв м
В итоге только 33% от общего объема ввода пришлось на объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда.
По итогам III квартала 2021 года доля вакантных площадей достигла 0,6%, став минимальной с первого полугодия 2008 года, когда доля свободного предложения составляла 0,4%. В абсолютном выражении. К концу III квартала на рынке оставались свободными 101 тыс. кв м качественной складской недвижимости. «Уменьшению доли вакантных площадей способствует стабильно высокий спрос, что впоследствии отражается на практически полной законтрактованности объектов еще на этапе строительства, а также нехватка спекулятивных объектов как существующих, так и строящихся. По сравнению с итоговым показателем 2020 г. вакантность в Московском регионе снизилась на 1,7 п. п.», — объяснили аналитики агентства. Наибольшее изменение доли свободных площадей произошло на западном направлении, где доля вакантных площадей снизилась на 6,5 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2020 г. Незначительным ростом доли свободного предложения отметилось только юго-западное направление – 0,3 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2020 г.
А спрос все растет…
Лидирующую позицию в структуре спроса сохранил сегмент онлайн-торговли: на него пришлось 34% совокупного объема сделок в Московском регионе. Второе место занял сегмент розничной торговли – 26% от общего объема заключенных сделок.
Наибольший объем сделок был заключен на южном и северо-восточном направлениях Московского региона. На южное направление пришлось 35% от совокупного поглощения. На втором месте в структуре спроса по направлениям находится северовосток. На него пришлось 28% от общего объема сделок.
По итогам 9 месяцев 2021 года 50% от общего объема спроса пришлось на сделки, заключенные по схеме аренды вторичных площадей. Низкая доля вакантных площадей обусловлена в первую очередь активностью компаний сектора онлайн-торговли в отношении готовых и свободных площадей. Стоит отметить такие крупные сделки, как аренда компанией Aliexpress 55 тыс. кв м в складском комплексе «PLTЧехов», а также аренда онлайн-ритейлером Ozon 51 тыс. кв м в логистическом парке «Истра».
Среди сделок в формате built to suit основной объем составляют сделки с последующей арендой. Так, по итогам 9 мес. 2021 на них приходится 39% от всего объема сделок, заключенных в Московском регионе. Рост доли built to suit сделок с последующей арендой отмечается с 2019 года.
Средневзвешенная ставка аренды на рынке складской недвижимости Московского региона продолжила свой рост и по итогам девяти месяцев 2021 года составила 4 900 руб./кв м/год triple net. Рост запрашиваемой ставки аренды – 21% по сравнению с итоговым показателем 2020 г. «На фоне крайне низкой доли вакантных площадей, а также незначительного ввода спекулятивных объектов средневзвешенная ставка аренды по направлениям выведена на основе будущих проектов. Наивысший уровень ставки аренды отмечается на юго-западном и западном направлениях – 5 000 руб./кв м/год triple net. Наименьший уровень ставки аренды отмечается на востоке и юго-востоке Московского региона – 4 400 руб./кв м/год triple net. При этом запрашиваемая ставка аренды увеличивается по мере приближения к границе МКАД», — рассказывают в агентстве.
«Третий квартал стал рекордным по поглощению складских площадей за всю историю рынка, и это дает нам все основания полагать, что по итогам 2021 года мы установим новую планку по объёму спроса на складские площади в Московском регионе на уровне 2,4–2,6 млн м2 . Следствием высокого спроса стал минимальный уровень вакантности, что вылилось в резкий рост ставок аренды», — комментирует итоги периода Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank в России и СНГ.
Как прогнозируют в Knight Frank, к концу 2021 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 000–1200 тыс. кв м. По прогнозам аналитиков, сохранится низкая доля вакантных площадей, и к концу 2021 г. она будет на уровне 0,3–0,5%.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сохранит свой рост на протяжении 2021 года: по прогнозам Knight Frank, к концу года она составит 5100–5300 руб./кв м/год triple net. Рост ставок аренды обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные складские объекты, но и ростом затрат на строительство, который вынуждает девелоперов повышать ставки аренды, уточняют в агентстве.